AngloLex.org

Осторожно, злые соседи!
Пределы совестливости продавца недвижимости при информировании покупателя об окружающей предмет продажи среде обитания

Совсем недавно на ресурсе Zakon.ru давно и плодотворно разрабатывающий тему юридической добросовестности Кирилл Нам предоставил всем возможность ознакомиться с его статьей «Принцип добросовестности. Система и бессистемность», опубликованной в первом номере Вестника гражданского права за текущий (2019-й) год: (https://zakon.ru/blog/2019/04/04/princip_dobrosovestnosti_sistema_i_bessistemnost).

Статья написана крупно, без мелкотемья, и имеет своим предметом обсуждение основных (доктринальных) вопросов юридического понятия доброй совести.

Среди прочего в ней представлена система принципа добросовестности в российском гражданском праве, презентующая телеологическую классификацию этого принципа, т.е. распределение по группам тех целей, достижение которых преследует или должен преследовать идеальный законодатель путем внедрения в гражданский закон правовой нормы о доброй совести ради достижения основной цели гражданско-правового регулирования вообще – соразмерного и адекватного экономическим потребностям, социальным запросам и общегосударственным задачам масштаба личной свободы и индивидуального усмотрения граждан (автор называет эту классификацию функциональной, что, по моему мнению, является синонимом целеполагания любой юридической доктрины в гражданском праве).

Автор не ставил перед собой задачу составить исчерпывающий компендиум существующих представлений и знаний о принципе доброй совести в гражданском праве, расцвеченный яркими примерами из практики. Мне же при прочтении статьи вдруг вспомнился один очень любопытный случай, к сожалению, из заморской юрисдикции, являющийся иллюстрацией одного из ответов на вопрос о том, где лежат пределы доброй совести продавца имущества по отношению к его потенциальному покупателю. Сколь отдаленным от предмета продажи может быть охраняемый законом интерес покупателя в том, чтобы по отношению к нему (покупателю) продавец проявил добрую совесть?

Где располагается граница, отсекающая добрую совесть продавца в юридическом смысле от его уже никак не караемого законом небрежения интересами покупателя на преддоговорной или «досделочной» стадии общения потенциальных контрагентов друг с другом?

Следуя Кириллу, дополняющей функцией принципа добросовестности, является порождение им обязанностей, которые прямо не оговариваются ни законом, ни договором, но подразумеваются в силу сложившегося представления о должном (ожидаемом, правильном, честном, ответственном) поведении сторон, т.е. о тех нормах такого поведения, которым должны следовать контрагенты даже в отсутствие специальных оговорок об этом.

Среди таких обязанностей в статье была указана обязанность информирования.

Наличие у сторон преддоговорного общения такой обязанности Гражданским кодексом не отрицается и не замалчивается, но прямо признается.

При установлении обязательства стороны должны предоставить друг другу необходимую информацию (статья 307 российского Гражданского кодекса). Предоставление неполной или недостоверной информации, умолчание об обстоятельствах, которые вследствие характера сделки должны были быть доведены до одной из сторон, признается недобросовестным поведением другой стороны (статья 434.1 ГК).

В названных нормах кодекса не конкретизируется, о чем именно должна была быть предоставлена полная и достоверная информация, и, думаю, это сделано специально с тем, чтобы не ограничивать суд, рассматривающий конкретное дело, прокрустовым ложем непрактичного и нецелесообразного нормативного детализирования.

Информация может являться какими угодно сведениями о чем угодно, и только на основании предъявленных суду специфических обстоятельства дела она сможет быть правильно оценена по степени ее важности или неважности для сторон.

Это может быть, естественно, информация об условиях сделки и о ее предмете, но это может быть и более отдаленная от сделки и ее предмета информация. Например, о тех обстоятельствах, которые окружают предмет сделки сейчас или буду окружать этот предмет и его приобретателя впоследствии, возможно, в достаточно отдаленном во времени будущем и на достаточно большом расстоянии в пространстве.

В приложении к информированию сторон вопрос о пределах их доброй совести трансформируется в вопрос об объеме информации, достаточном для каждой из сторон будущей сделки для того, чтобы сложить о ее условиях и последствиях наиболее полное мнение в том, что касается соответствия сделки своим индивидуальным интересам.

Я был уверен, что поиск в судебных базах данных по вопросу применения статьи 434.1 ГК даст самую широкую палитру мнений судов всех инстанций по этому вопросу.

Какая наивность! Ничего… Т.е., совсем ничего.

Единственный пример, который удалось найти, это тезис о важности сообщения пассажиром перевозчику информации о недостатках упаковки багажа, если такие недостатки могут вызвать его утрату, недостачу или повреждение при перевозке автомобильным транспортом (постановление Пленума Верховного суда РФ № 26).


Скудность отечественной практики оправдывает обращение к зарубежной, и в этом смысле пришедшая совсем недавно из Великобритании новость является, как говорится, лыком в строку.

Для жилой недвижимости принципиально важным является не только ее индивидуальное качество, но также качество окружающей жилье обстановки или среды. Вроде бы, никто и никогда не спорил с этим тезисом.

Жить на берегу моря приятнее, чем жить в промзоне, рядом с шумной дорогой, вокзалом или аэропортом. Иметь соседом интеллигентного человека привлекательнее, нежели соседствовать с алкоголиком.

Тем удивительнее, что спор покупателей квартиры с ее продавцом по поводу несообщения на преддоговорной стадии информации о злобном соседе по лестничной площадке привлек столь высокий интерес британской юридической общественности, что своим вниманием его почтили юридические хроникеры The Times, старающиеся держать марку высокой респектабельности и не реагировать на сплетни и кухонные скандалы. Хотя по некоторым параметрам именно к последней категории дел относится «казус злого соседа».

Заметка была опубликована в номере газеты от 1 марта.

В 2017 году молодые супруги приобрели в лондонском предместье квартиру за 250 тысяч фунтов. Это было их первое в жизни собственное жилье.

Через считанные дни после заселения им пришлось в панике покинуть это жилище.

Окружающая психологическая обстановка оказалась невыносимой.

Свои старания к этому приложил сосед молодых покупателей недвижимости. Чем-то они ему не приглянулись.

Он непрерывно осыпал их бранью и угрозами, нес какой-то бред, разбил входную дверь в их квартиру.

В полиции, куда обратились супруги, им дали рекомендацию временно переселиться в более безопасное для них самих и их малолетнего ребенка место до тех пор, пока в отношении злого соседа судом не будет принято решение о его принудительном выселении вследствие антисоциального поведения.

Выселение злого соседа в конце концов свершилось, но вернувшиеся в свою новую квартиру супруги посчитали себя слишком сильно обиженными с тем, чтобы забыть всю эту историю.

Они обратились в суд с гражданским иском к продавцу квартиры. Сосед уже был выселен, поэтому иск содержал не требование о признании сделки недействительной по основанию умолчания продавцом о существенно важном для нормального проживания в квартире обстоятельстве наличия агрессивного и неадекватного соседа в квартире напротив, а требование к продавцу о компенсации морального вреда, причиненного психике истцов, возмещения расходов на ремонт или замену разбитой неадекватным соседом входной двери, возмещения расходов, которые истцы понесли на выплату по ипотечному кредиту за весь срок, пока они не могли пользоваться приобретенной квартирой.

По мнению истцов, продавец был обязан при показе квартиры и обсуждении условий сделки честно сообщить потенциальным покупателям всю необходимую информацию об окружающей жилье обстановке, в том числе о характере и поведении соседей. Продавец не раскрыл эту информацию, поскольку понимал, что квартиру с таким соседом по лестничной площадке никто не купит.

В ходе предварительного слушания дела для оценки его судебной перспективы выяснилось, что отношения между продавцом квартиры и его соседом были испорчены уже давно, но продавец настаивал, что это был сугубо личный конфликт, никакого отношения к покупателям квартиры не имевший. Продавец и злой сосед ненавидели именно друг друга, а вовсе не окружающих их людей. Поскольку это так, то раскрывать информацию о злом соседе не было никакого повода. Злым он был только для продавца, а для всех остальных – добрым.

Неадекватность же поведения соседа, проявленная по отношению к истцам, это не более, чем странный эксцесс, за который продавец нести ответственность не может, поскольку никакой нечестности или недобросовестности с его стороны не было.

Дело пока еще не рассмотрено по существу, но суд принял его к производству. Это означает, что в ходе предварительного разбирательства судья обнаружил спор об интересе, подлежащем защите, или, по крайней мере, подлежащем всесторонней судебной оценке на предмет возможности защиты уже в рамках полноценного (основного) судебного производства.


Заметку о так называемых "соседских войнах" смотри здесь.


На главную страницу

©    Дробышев Павел     ©     Paul Drobyshev